مهر بررسی كرد؛
یکه تازی مسکن بر بلندای نمودار تورم
آوا مسکن: طبق اطلاعاتی که اخیراً مرکز آمار ایران درباب قیمت مسکن شهر تهران منتشر نموده، تورم مسکن 30 درصد بیش تر از تورم عمومی است. طبق بررسی های انجام شده علت اصلی این فاصله، قیمت بالای زمین است.
به گزارش آوا مسکن به نقل از مهر بالاخره و بعد از ۸ ماه وقفه در انتشار گزارش ماهانه متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، مرکز آمار ایران، با گزارش «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران»، آمار و اطلاعات در این زمینه را اعلام نمود. طبق این گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به نسبت به شهریور پارینه ۷۹ درصد بالا رفته است.
آمار رسمی از تحولات بازار مسکن، در حالی عدد ۷۹ درصد را برای نرخ تورم این حوزه نشان می دهد، که در ۶ ماهه اول سال ۱۴۰۲، نرخ تورم سایر کالاها بصورت میانگین عددی حدود ۴۹ درصد بوده است. فاصله موجود بین تورم عمومی و تورم حوزه مسکن نشانگر وجود یک متغیر تأثیرگذار اقتصادی در بازار مسکن بوده که جهش نجومی قیمت مسکن در این چند ساله اخیر متأثر از آن و زیر سایه غفلت سیاست گذاران اتفاق افتاده است. فاصله ای که دایماً توسط کارشناسان این حوزه به مسئولان گوشزد می شد.
در گزارش پیش رو با استناد به آمار و ادله تخصصی، مساله مذکور بررسی خواهد شد و مشخصاً به این پرسش پرداخته می شود که آیا تورم لجام گسیخته در قیمت مسکن، تنها به بهانه وجود تورم عمومی قابلیت توجیه دارد یا خیر؟
پافشاری بر یک آدرس اشتباه
یکی از پاسخ های موجود به سوال پاراگراف قبل، علت اصلی جهش قیمتی مسکن را تورم عمومی می داند. برخی با این استدلال که مسکن قسمتی از اقتصاد کلان است و نباید آنرا از سایر بخش های اقتصادی همچون صنعت و کشاورزی، جدا فرض کرد، حل چالش مسکن را به ثبات اقتصاد کلان گره می زنند و نتیجه می گیرند برای سر و سامان دادن به ابر چالش مسکن، پاسخ دیگری جز بهبود شرایط کلی اقتصاد و تقویت قدرت خرید مردم نمی توان یافت. در همین راستا، سفارش این کارشناسان به تیم اقتصادی دولت، سیاست گذاری در مسیری است که شرایط کلی اقتصاد را بهبود ببخشد.
برون داد حاکمیتی چنین نگاهی را می توان در نگاه دولت گذشته به تامین مسکن دید. انباشت تقاضایی که هم اکنون وجود دارد و زور بازار مسکن به تامین آن نمی رسد، نتیجه مستقیم همان نگاه و سیاست های انفعالی دولت در دهه ۹۰ است.
اما متأسفانه با روشن شدن تأثیرات منفی آن رویکرد، همچنان برخی با پافشاری بر این تک گزاره آدرس اشتباهی می دهند و معتقدند همان گونه که «ماست گران شده خانه هم گران شده است». در همین ارتباط محمد صالح شکوهی، عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت، در نشستی با نام «توسعه افقی شهرها؛ چگونه گسترش محدوده شهرها به حل مساله مسکن کمک می کند؟» در قسمتی از صحبت هایش توضیح می دهد: مساله این است که جهش قیمتی در مسکن خیلی بیش از سایر کالاها است.
شکوهی می گوید: طبق آمار پخش شده، تورم زمین و مسکن خیلی بیش از تورم عمومی بوده و علت آن تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه ای است. متوسط جهش قیمتی سایر کالاها از سال ۹۵ تا ۱۴۰۰ سه و نیم برابر شده اما متوسط افزایش قیمت مسکن ۸ برابر است. در همین راستا تورم زمین چند برابر تورم عمومی است. آیا این ناشی از سیاستگذاری های ما نیست؟ زمین گران تر شده چون مساحت شهرها کمتر شده است. ما در این چند سال اخیر با افزایش ارزش زمین مواجهیم، که نتیجه مستقیم، بستن محدوده های شهری است. در سال ۹۰ سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن زیر ۶۰ درصد بود که حالا به بالای ۷۰ درصد در تهران رسیده است.
وی درباب شبهه کمبود زمین برای توسعه افقی شهرها اظهار داشت: طبق پژوهش آمایش سرزمینی، ۱۶ درصد از مساحت کل کشور مناسب برای سکونت است. با محاسبه و تقسیم این مساحت در بعد خانوار متوجه می شویم که اگر زمینهای ۴۵۰ متری به مردم می دادیم ایران به اندازه ۱ میلیارد نفر جا داشت.
بیایید فاصله بین این دو نرخ را جدی بگیریم
برای پاسخ دقیق به این پرسش که آیا تورم قیمت مسکن تنها متأثر از تورم کلی بوده یا خیر؟ کافی است، به این دو تغییر، که هر جفت آنرا مرکز آمار منتشر نموده، توجه گردد. برمبنای آمارهای اعلامی از طرف مرکز آمار ایران، در شهریور ماه ۱۴۰۲، شاخص قیمت مصرف کننده خانوارهای کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۳۹.۵ درصد افزایش و در دوازده ماهه منتهی به ماه جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۴۶.۱ درصد افزایش داشته است.
همچنین طبق آخرین گزارش انتشار یافته از نرخ قیمت مسکن در تهران، با وجود سیر نزولی قیمت در ۶ ماه ابتدایی امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال نسبت به شهریور پارینه ۷۹ درصد بالا رفته است. وجود اختلاف ۳۰ درصدی بین تورم سایر کالاها و مسکن یک پیام مهم دارد و آن این است که رشد نرخ قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی پیروی نمی کند. پیامی که بررسی های میان مدت نیز آنرا تأیید می کند.
چرا جهش قیمتی مسکن بیش از سایر کالاهاست؟
نرخ تورم مسکن از نرخ تورم عمومی پیروی نمی کند، چونکه بازیگر اصلی این بازار زمین است. ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در گفت و گوی تلویزیونی دراین باره گفته است: «سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن بالاست و به ۶۰ درصد رسیده که این عدد در تهران به ۷۰ درصد نیز می رسد»، این در حالیست که در سایر کشورها این سهم ۳۰ درصد است. این اعداد نشانگر نقش زمین در بازار مسکن هستند. در شرایطی که حداقل ۶۰ درصد هزینه تمام شده مسکن متعلق به زمین است، وجود تورم در زمین می تواند موجب ایجاد جهش قیمتی در بازار مسکن باشد. تورمی که طبق بررسی های انجام شده، جلوتر از تورم عمومی یعنی تورم سایر کالاها است. نمودار زیر، روند افزایش تورم در زمین را با احتساب تورم کلی به خوبی نشان میدهد.
خانه ۳۰ درصد بیش از ماست گران شده است
باید توجه داشت، نتیجه انحصار حل چالش مسکن در تقویت قدرت خرید مردم و نسبت آن به تورم عمومی و اقتصاد کلان، انفعال سیاستگذاری دولت و حاکمیت است. متأسفانه طی غفلت یک دهه ای از نقش زمین که با خوانشی سطحی از بازار مسکن همراه بود، پدیده شکست بازار رخ داد. بهترین گواه این ادعا – روند جهش قیمتی در مسکن بیش تر از سایر کالاها بوده- همان آمار و ارقامی است که در قسمتی از گزارش به آن اشاره شد، طی همین ۶ ماه اخیر، مسکن ۳۰ درصد بیش از ماست گران شده است!
منبع: avamaskan.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب